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1分时时彩计划技巧 解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目! 哪吒涉嫌抄袭起诉

发布日期:2019年11月13日 6:20编辑:1分时时彩计划技巧

解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目! 70岁温格秀腹肌:1分时时彩计划技巧由于“服贸重谈”主张过于激进,并无实现可能,因此呼应罢课或包围国民党部的民众远远不如预期。

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【东航平安备降南昌】

若高價盤賣不動∴,深圳的地能賣的動嗎⊙π┊?原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊π⌒,為何終止出讓♀?不就是前海寫字樓空置率高(50%以上)作亂的嘛□!國家要求「穩地價、穩房價」┊⊙☆,深圳的「高地價、高房價」局面不改△。要讓新房賣得動♂◇,就必須讓「換房」鏈條轉起來┊。

上半年┊▽,深圳公寓成交量達到新建商品房的41%﹡,這是歷史最高水平♀,總價300萬以下的公寓┊♂π,成交佔比67.64%♀♂,比去年上升了近5個百分點;上半年〇☆,深圳二手住房成交了3.1萬套△▽π,與去年同期基本持平♂。剛剛過去的「金九銀十」┊▽⌒,深圳二手房很火熱?,成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺□。但是π,二手房需求的主力☆⊙,仍是500萬以下的品種♂,特別是200-300萬區間的┊?⊙。

根據貝殼數據∟,按原來的豪宅線♂⊿,存量房中40%的房子為豪宅♀〇◇。前面講了?,深圳92%的存量房容積率高於1.0、面積在144平米以下π。因此◇┊π,此次稅收新政⌒π↑,將讓60-80萬套的房子變為普通住房↑∵。特別是┊,對2015-2016年這兩年高價位時交易的房子∴┊,降成本效應更明顯♂∟。

1.住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;2.單套建築面積在140(含)平方米以下;3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格⌒∴。目前⊿,深圳存量住房平均面積90平米左右△▽,容積率低於1.0的小區也非常之少♂⊿。執行前兩個標準﹡,深圳92%的房子都是普通住宅□♂。2011年以來﹡∟,調控轉向「控房價」◇♀,深圳學習北京和上海∟∴,在前兩個標準的基礎上⌒□,還要執行深圳發佈的各個區「普通住宅」價格標準?□,這個才最關鍵◇♂。

要讓大家去買新房﹡∵,就得讓「換房」鏈條循環起來⊿♂↑。而且⊙▽,一次「換房」♂〇,至少帶動2套房交易∴,甚至是3-4套的「連環單」交易△﹡。只要換房加快了◇◇∟,包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了∴▽。唯有這樣﹡,「11.22」出讓的7宗地▽,才能吸引更多的開發商♀⊙,才能賣個好價錢┊□,才能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房♂⊿?,還能限制人才住房和普通住房的價格♂。

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這兩年┊,房價快速上漲⌒,但2017年以來「高位橫盤」┊,很多業主將房子掛牌了♂?△,但賣不出去⊿♀♀。此次稅收新政♂☆,將激勵這部分人換房π♀π。另外⊿↑◇,新政也對這一期間的投資客有「解套」效應﹡。從區域上講□π☆,這三年房價上漲較快的龍華、寶安、南山等三個區域♂∟,將是二手房成交放量大的區域◇⌒。

目前♂∟,由於資金面緊張∟♀〇,在新房定價上∵▽▽,開發商相對理性↑,新房對二手房還是有一定的優勢□。現在∵♂┊,深圳二手房市場♀,剛需只買「老破小」或公寓△,價高的二手房?♂□,只有換房才能支付得起﹡⊿。

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5從貝殼的數據看♂,二手房的掛牌量在增加↑〇◇,業主成交周期(從掛牌到成交)高達135天π。也就是說↑◇π,業主將一套房子掛出去△,平均要135天後⊙,才能成交﹡。相比之下∵,2016-2018年分別僅為56天、88天、101天┊﹡∵。這說明↑♂⊙,百姓想買好房子﹡〇,看了又看▽∵△,成本太高、價格太貴♀▽。

3今年上半年▽〇▽,尷尬局面並未明顯改觀π,新房市場成交好的項目♀π,都是沙井、光明、坪山等外圍偏遠區域∴☆⊿。上半年□,TOP10樓盤均價基本在5萬元以下♀,沙井的華強城、萬科星城兩個盤♂□◇,之所以成為網紅盤↑☆〇,就在於價格合理⊿☆。上半年∴∴,這兩個盤成交3100套♀〇,佔TOP10的40%▽∵。

但是♂,當下的深圳⊙,可不是10年前的深圳⌒,花錢的地方太多了☆♂〇。先行示範區、大灣區框架下?,深圳肩負着國家重託、民心所望﹡┊△。能力越大、責任越大⊙♂。責任大了△⊙,能力必須跟上☆〇。未來♂↑▽,深圳不僅要補上教育醫療的短板↑〇,年薪30-40萬引進清華、北大畢業生☆,科技創新上要再上台階⊙。

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為何老國企——深業集團◇〇♂,不得不把深業中城拿出來賣(本來是用來租的)?。沒辦法∴?↑,財政缺錢;為何深圳「6.24」史詩級土拍之後♂,又來個「11.22」更加史詩級的拍地呢∵⌒□,為何深圳把簡單均價也取消了□∟?,因為按原來的規則?♂,恆定在5.4萬元的均價◇♂▽,真的撐不住了∟!

根據中原地產的數據◇〇□,目前深圳二手住房均價為54551元/平米♂∟。按90平米來算﹡◇,套均總價491萬∟,高出了任何一個區的豪宅線π⌒。但是◇,2018年深圳總價500萬以上的二手房↑,成交佔比僅21%☆﹡▽。成交的主體集中在200-300萬、300-500萬◇⊿⌒,甚至200萬以下的成交佔比高達15.1%∟。

大家關心的π,比如業主會不會返價♂,房價會不會漲等◇〇,我是這樣認為的:深圳二手房市場很透明♀┊,業主和買家充分博弈?↑♂。相比上一輪樓市周期啟動前的2015年↑▽,現在最大的問題是♀,房價在歷史最高位上□,買家支付能力明顯減弱┊□,並不會因為稅費降低↑,而產生新一輪「周期」∴♀♂。

所以〇,乾脆把總價衡量的「豪宅線」廢掉□,用回住建部的前2個標準上◇♀π。也就是⌒,未來深圳的「豪宅」(非普通住宅)┊∵┊,只有2個標準□,即容積率1.0以上、單套建築面積在144平米以上□♂。這樣的結果是∟,深圳大部分房子┊,都不是「豪宅」了〇。但疑惑的是♀☆☆,為何深圳連住建部關於豪宅的第三個標準♂♂,即「實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格」也不遵守了呢△?

更重要的是﹡□﹡,不動豪宅這條線的話⊙,深圳的二手住房就循環不起來﹡⌒。這已經衝擊到了深圳新房和土地成交☆﹡□,衝擊到深圳的財力◇⊿。

2015年之前交易的房子再次入市⊙◇﹡,因為稅費明顯降低∟⊿,可能導致買家返價或提高掛牌價∟∵。根據貝殼數據∴,現在買家議價空間為4%(買家誠意買﹡▽□,賣家願意降價4%)的情況下∵⊙,筆者認為☆,買家大概率不會接受全部返價⊿↑,最後的結果是「房價小幅上漲♂⌒∴,買家稅費降低」的雙贏﹡◇♂。若是2017年以來交易的房子再次入市?﹡♀,房子增值效應不明顯☆┊⌒,促成交易的效應大於漲價效應∴↑。

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最後☆◇▽,回歸到對購房者的建議上∟♀﹡。從前面分析看□﹡∟,取消總價豪宅線⌒□,降低了交易稅費♂┊,也就降低了購房者一次性支付的成本↑♂,二手房購房門檻也就降低了♂⊿,從而能讓「換房」需求主導的深圳樓市(新房+二手房)循環起來π。保證稅收貢獻的同時(房地產直接貢獻深圳15%-20%的地稅收入)⊿,提高新房市場購買力π▽?,提高開發商拿地積極性△?∟。

6轉了這一大圈♂▽π,我們再回到起點⊿。這就是為何∟,深圳這次「豪宅線」的新政中□﹡,直接取消了總價衡量的「豪宅線」♂▽□。一方面∵□,如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平△,豈不是這幾年房價控制很失敗♂?另一方面∵∵,現在很多二手房賣不動了♂⌒,未來深圳還要大規模供應住宅用地♀〇﹡,「雙限雙競」下﹡♀,還有更多的房子將成為豪宅♀,稅費成本高〇,怎麼賣得動呢﹡?

所以♂□♂,每一宗地♂♂♂,都要「雙限雙競」(限地價、限普通商品房銷售均價∟↑,競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積)﹡△。也就是↑▽⌒,人才住房、普通商品住房↑〇,價格都要被限制﹡▽⌒,開發商只能通過抬高其他商品房的價格﹡,收回成本、獲利♀♂☆。說白了♂□⊿,地產要給實體經濟輸血♀﹡。

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這樣一來↑,「普通住房」與「非普通住房」△,一字之差⊿◇∵,就是數十萬的稅費差異﹡﹡∵。對於普通住房┊﹡,住建部規定∴〇△,要同時滿足三個條件:

這就導致∟□◇,深圳的「豪宅線」不敢動♂▽。其實∵◇⌒,從2015年到現在↑〇,即便是保守的國家統計局的數據π⌒,深圳房價指數♂∵,也漲了近50%(下表)↑⊿∵。為何♂,現在要動了呢♀⌒?調控最嚴厲的時候過了↑◇⌒,貨幣開始有所寬鬆了;「一城一策」下﹡,只要保證樓市穩定π,地方的自主權大了♂π。

這裏先把「豪宅稅」科普一下◇↑△。媒體所說的「豪宅稅」⌒↑,是不科學的☆◇,應該叫「非普通住宅稅」☆∴。它是對被認定為「非普通住宅」的二手住房↑◇⊿,交易時徵收的懲罰性稅收﹡∵⊙,主要體現在增值稅♂⌒。具體來說﹡⌒⊙,「普通住房」滿2年免征增值稅♀,而「非普通住宅」要徵收「銷售價」與「購入價」差額5.6%的增值稅及附加♂▽♂。

各路媒體密集跟進↑☆,第一時間給了各種各樣的解讀⊿⌒。那麼▽,深圳樓市「豪宅稅」新政♀↑,背後的真實意圖是什麼〇↑?是不是調控要鬆綁⌒?是不是與近期所謂的「經濟失速」有關┊⊙π?新政對市場的影響有多大?☆〇?購房者該怎麼決策呢〇⊿?

4顯然□┊,深圳居民的購買力沒那麼「任性」了♀┊□。問題是♀,無論地價、房價┊⌒☆,都被抬到了歷史最高位上□☆∴,繼「6.24」史詩級宅地供應后∵〇♂,「11.22」馬上來了π,這一次有7宗住宅用地要供應♂。相比其他城市∴♂,深圳的供地〇△☆,可不是一般的供地◇∴,它承載着人才住房大規模供應的責任﹡♀。

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